物件購入の流れ

土地・建物の購入を検討するには、まず一般的な流れを押さえておくことが大切です。購入までにどんな作業や手続きが必要になるのか大まかなにご紹介します。

物件見学～売買契約～物件引渡しまでの流れ

土地や建物を購入しよう考えた時、多くの人が『物件探し』から始めてしまいます。

しかし土地や建物の購入を検討する場合、一番最初にすべきことは物件探しではなく『予算を決める』ことです。

マイホームを検討している時は気持ちが高まっていることが多い為、気になる物件を見つけると思わず購入を進めてしまいがちです。

その結果、購入直前になって融資を受けることが出来なかったり、融資は受けれたものの予想以上にお金がかかってしまい、月々の返済で生活が圧迫されたりすることもあります。

最悪の場合、せっかく購入した不動産を手放してしまうことにもなりかねません。

物件を探すことも大切ですが、まずはしっかりと予算を決めることが物件購入への近道になります。

自己資金の有り無し、住宅ローン、返済計画をご家族だけでなく不動産会社や銀行の意見も踏まえて考えると良いです。

住宅ローンのシミュレーションが出来るサイトも多いので事前にやっておくとイメージが掴みやすいかも知れませんね。

大体の予算が決まったら物件を探していきましょう！

インターネットなどで物件を検索し、気になる物件があれば問い合わせし、内見をしていきます。

ネットに出る前の情報もあったりしますので、定期的に不動産会社に足を運んだり、予め自身の条件を伝えておくと希望に近い物件を探してくれることもあります。

一生に一度の買い物になることが多い為、物件の内見はとても重要です。

部屋数、間取り、設備や水回り、リフォームが必要な個所の有無など自分達が生活することを想定して見ていくと良いでしょう。

また、エリアや地形、周辺環境など変更が出来ない部分もしっかり確認することが大切です。

今だけの生活だけでなく、将来の生活も加味して物件を探しましょう。

以下のことは特に確認しておくとよいです。

もちろん、100％自分の理想通りの物件が見つかればそれに越したことはありませんが、そうも言ってられないのが不動産と言うものです。

自分自身や家族の優先順位をきちんと整理し、妥協できる部分と出来ない部分をしっかり見極め自身が納得した物件を選びましょう。

購入したい物件が決まったら物件購入の意思を示す手続きが必要になります。中古住宅や土地などは、仲介会社に『買付証明書』を提出するのが一般的です。

買付証明書とは、購入価格や手付金の額、引き渡し時期などについて「この条件なら買います」という意思を売主に伝える書面のことです。

これをもとに仲介会社を介して、売主と売買の条件交渉を行い、売主が「この人と売買契約を結ぼう」と決断したら、最終的な調整をしたうえで売買契約へと進むことになります。

なお、原則として、買付証明書に法的な拘束力はありません。

あくまで購入したい意思を表明するための書類として扱われているものです。

つまり、買主の意思で買い付けをキャンセルすることができます。

しかし、法的な拘束力がないからといって、理由もなく安易に買い付けをキャンセルしていては、不動産会社からの信用を失ってしまいます。

やむを得ずキャンセルする場合は、きちんと理由を告げて、売主や不動産会社との信頼関係を壊さないように注意しましょう。

購入の意思が固まったら、『買付証明書』の提出と同時に住宅ローンの事前審査を受けるのが一般的です。

実際に住宅ローンを組むことができるか、いくら借りられるのか、金融機関による事前審査を行って貰います。

物件購入費以外の諸費用についても把握しておかないと借入金額が決まらない為、事前に見積もりを取り借入総額をきちんと決めて臨みましょう。

一般的な諸費用は以下の通りです。その他必要なものは各自確認しましょう。

住宅ローンは20～30年と長期で組むローンです。無理のない資金計画で臨みましょう。

諸費用については自己資金で賄うようにするとローンも通りやすいかもしれませんね。

融資はメインで利用している銀行で申込むのが一番ですが、もし断られた場合も諦めず複数の銀行に打診すると良いでしょう。

申込書のほかに、本人確認書類や健康保険証、源泉徴収票などのコピーが必要になる場合が多いので準備しておきましょう。

早ければ3日～1週間程度で結果が分かります。

銀行の仮審査が無事に終わると、契約内容や物件に関する説明（重要事項説明）を受け、売買契約を交わします。

『重要事項説明』とは、「購入する物件」と「売買契約の条件」についての細かい、しかし大切な事項の説明のことです。

不動産や法律の専門用語が並ぶため、一度で理解するのは難しいでしょうが不明点は遠慮なく質問して、納得してから売買契約に進むことが大切になります。

重要事項説明に納得ができれば、いよいよ契約を結びます。

契約書の内容は、重要事項説明書と重複する部分も多いですが気を抜かないようチェックしましょう。

確認が終わった後、売主と買主が契約書に署名捺印し、晴れて契約締結となります。

また、売買契約時には、買主から売主に『手付金』を支払うケースが多いです。

手付金の額は物件価格の5％～10％ぐらいが目安と言われていますが、物件の金額が大きい場合、手付金も大きな額になるので早めに準備しておきましょう。

『手付金』は契約成立の証拠となるお金です。

契約後に買い手側の都合で解約する場合、契約時に支払った手付金は放棄することになります。

また、契約から所定の期間が経った後に解約する場合、違約金が発生する場合もありますので十分注意しましょう。

売買契約が成立したら、住宅ローンの申込みを正式に行います。

事前に行っていた仮審査時とローンを組む金額に変更が無ければ本審査もスムーズに進みますが、何らかの事情で借入する金額を増やしたい場合は再度仮審査からやり直しとなるので注意が必要です。

申込み時は印鑑証明や住民票など必要な書類が多いので、金融機関に事前に確認の上準備して臨みましょう。

住宅ローン申込み時の主な書類は以下の通り。詳しくは金融機関に確認しましょう。

申込み後、金融機関による本審査（2～4週間程度）が行われ、問題なく承認されれば、金融機関と正式なローン契約（金銭消費貸借契約）を結ぶことになります。

担保となる物件に抵当権の設定をする契約も同時に行われる場合が多いです。

銀行とのローン契約が終わりましたら、いよいよ最終的な決済日を決めます。

当日は買主、売主、不動産会社、司法書士などが立ち会い『残金決済』と『物件引渡し（所有権移転）』を同時に行います。

『残金決済』とは、購入価格から手付金を引いた金額すべてを支払うことです。

住宅ローンの借入金は直接各支払先の口座に振り込んでもらうよう頼むこともできますので金融機関の担当者に任せましょう。

残金の支払いが確認されたら、『物件引渡し』が行われます。

『物件引渡し』では、住まいの鍵を受け取るほか、司法書士によって不動産の所有権移転登記が行われます。

書類への署名捺印等が必要になりますので司法書士の指示に従いましょう。

これにて物件売買の取引は完了となります。所有権移転登記完了については後日司法書士より連絡があります。

権利書等の引渡しがありますので大切に保管しましょう。

ここまで来るのにスムーズに行っても1～2ヵ月程度かかります。良い物件に巡り合えるまでの期間を含めると1年近くかかる場合も多いです。

これまでの手続きを滞りなく進めることができ、物件の引渡し、所有権移転登記も終わったとなれば気が抜けてしまうのも当然でしょう。

しかし、もう少しだけ気を抜かずにいてください。

物件購入後に忘れずに『不動産取得税の申請』と『住宅ローン減税の為の確定申告』を行いましょう。

手続きの時期が少し空きますので、意外と忘れがちですが大切な手続きになりますので忘れないようにしてください。

また新居への引越しや各種手続きについてもやることが多いので要確認です。

やることがとにかく多いですが一つ一つ確実に手続きを済ませて、夢のマイホーム生活をスタートさせましょう！！